Pembiayaan pembelian hartanah

Muzamil (bukan nama sebenar) bercadang untuk membeli rumah sendiri selepas menyewa selama tiga tahun. Beliau akan mendirikan rumah tangga tidak lama lagi, dan mahu menyediakan kediaman sendiri untuknya dan bakal isteri bagi sama-sama melayari rumah tangga dan membina keluarga bahagia.Muzamil mempunyai sedikit simpanan yang dirasakan cukup untuk membayar deposit, yuran guaman dan kos-kos berkaitan pembelian rumah pertamanya, dan beliau memerlukan pembiayaan daripada pihak bank.Muzamil berminat dengan sebuah rumah yang telah siap dan terus membayar deposit kepada agensi hartanah berlesen, menerusi ejen hartanah yang memasarkan rumah berkenaan bagi pihak penjual.

Muzamil juga mensyaratkan di dalam surat tawaran pembelian bahawa pembelian itu mestilah tertakluk kapada kelulusan pembiayaan.
Beliau ada terbaca pesanan seorang peguam di dalam satu artikel di Facebook bahawa semua tempahan pembelian hendaklah disyaratkan tertakluk kepada kelulusan pembiayaan oleh pihak bank.
Ini kerana jika pembiayaan tidak diluluskan, Muzamil boleh menuntut kembali deposit yang dibayar kerana wujudnya syarat itu.

Tugas peguam selepas pembiayaan lulus

Peguam yang dilantik oleh pihak bank biasanya memulakan proses aliran kerja dengan melakukan carian tanah di pejabat tanah berkenaan, carian kebankrapan ke atas peminjam dan penjual, menulis surat kepada Peguam yang menguruskan Perjanjian Jualbeli serta meminta beberapa pengesahan dan akujanji daripada peguam berkenaan.
Sekiranya hartanah itu tertakluk kepada sekatan kepentingan seperti kebenaran menggadai dan kebenaran pindah milik daripada pihak berkuasa negeri, peguam pihak bank akan memohon salinan kebenaran pindah milik daripada peguam jualbeli (jika sudah diperolehi) sebelum mengemukakan permohonan untuk mendapatkan kebenaran untuk menggadai.

Tandatangan dokumen pembiayaan

Selepas dokumentasi pembiayaan disediakan, peguam akan menghubungi peminjam dan membuat janji temu. Peminjam digalakkan untuk hadir sendiri ke pejabat peguam untuk menandatangani dokumen yang berkaitan.
Selepas ditandatangani, dokumen akan dihantar kepada pihak bank untuk pihak bank tandatangani dan dikembalikan kepada peguam.
Peguam selanjutnya akan menyerah hantar dokumen untuk disetemkan di pejabat duti setem Lembaga Hasil Dalam Negeri selepas memuat naik butir-butir transaksi di laman duti setem secara dalam talian.
Peguam juga akan mendapatkan atau membuat semakan cukai pintu dan cukai tanah rumah berkenaan sudah dibayar dan terkini.

Tebus hutang

Peguam akan mendapatkan penyata tebus hutang dari bank yang penjual berhutang sekiranya har- tanah terbabit masih digadaikan kepada pihak bank oleh penjual.
Penyata tebus hutang akan menunjukkan baki hutang penjual kepada banknya. Sekiranya hartanah berkenaan mempunyai suratan hak milik individu, kaveat persendirian bagi pihak bank akan diarah untuk didaftarkan di pejabat tanah sebagai sekuriti sementara untuk melindungi kepentingan bank yang memberi pinjam, untuk menebus hutang penjual dan melepaskan gadaian yang dicipta ke atas hartanah berkenaan.
Apabila semua dokumen sekuriti, surat akujanji, pengesahan dan beberapa perkara dan syarat lain dipatuhi, peguam akan menasihatkan pihak bank bahawa adalah teratur untuk bank mengeluarkan sebahagian wang pembiayaan.

Pengeluaran wang seterusnya

Selepas surat hak milik asal dan borang melepaskan gadaian diperolehi dari pihak bank penjual, dan duti setem sudah dibayar, peguam bank akan menyerahkan borang pindah milik (yang diperolehi daripada peguam jual beli), gadaian beserta suratan hakmilik kepada pejabat tanah berkenaan untuk didaftarkan.
Peguam akan sekali lagi mengeluarkan surat pengesahan dan nasihat kepada pihak bank pembeli bahawa baki pembiayaan selepas ditolak wang tebusan hutang, adalah teratur untuk dikeluarkan, untuk dibayar kepada penjual.
Selepas wang disahkan telah dibayar atau didepositkan dengan peguam penjual atau peguam jualbeli, pembeli boleh mengaturkan hari yang sesuai untuk mengambil kunci dan pemilikan kosong rumah yang sudah dibeli.

Proses umum

Proses yang dinyatakan di atas adalah proses umum pembiayaan untuk pembelian hartanah. Setiap kes adalah berbeza dan bergantung kepada jenis hartanah, jenis hak milik dan kandungan perjanjian jual beli yang disediakan.
Peguam yang bertanggungjawab akan menguruskan transaksi dengan sebaik mungkin dan memastikan bahawa pihak penjual mendapat wang hasil jualan dan pembeli memperoleh rumah yang dibeli, dalam tempoh yang dipersetujui.

 

Houses everywhere, but where are the buyers?

EXACTLY five months ago this column highlighted the need for the newly-formed National Affordable Housing Council (NAHC) to understand the key factors for the overhang of properties as well as how it should function to meet Pakatan Harapan’s manifesto promises to the people in the current five-year term.Earlier this week, the National Housing Policy 2.0 (NHP2.0) 2018-2025 was unveiled with the main aim to address the issue of oversupply as well as affordability, which has created a massive mismatch that we are in now. So, was there anything new in the NHP2.0?It is rightly drafted in the sense that the main issue we have on home ownership today is a question of whether ordinary Malaysians, especially from the B40 group, can actually afford to purchase a home.

If the answer to that is a NO, then we move to the next question, what can we do to make them to be able to afford to purchase a home? Providing Rent-to-Own (RTO) schemes as an alternative to an outright purchase is one answer, provided the scheme does not discriminate the buyers based on price five years down the road and the rental paid is genuinely utilised for the downpayment of a home.In actual fact, for RTO schemes to work, participants should be able to lock-in the price on the day they sign on the dotted lines and not the price at the end of the five-year term. This will allow the homebuyers to have enough equity built up to able to take financing thereafter, perhaps with improved credit standing.

Read more: Houses everywhere, but where are the buyers?

Harga rumah terus susut hingga 2021

KUALA LUMPUR: Harga hartanah kediaman dijangka akan terus susut dalam tempoh satu hingga dua tahun akan datang berikutan lambakan unit rumah tidak terjual di Malaysia yang kini mencecah nilai sebanyak RM29.47 bilion.Pengarah Penyelidikan dan Perancangan Strategik di Rahim & Co International, Sulaiman Saheh, berkata trend penyusutan itu dijangka berterusan sehingga 2021 sehingga pasaran kembali pulih dengan peningkatan kadar pembelian rumah."Trend penurunan harga rumah bermula sejak 2016 pada kadar satu hingga lima peratus bergantung kepada faktor lokasi serta nilai hartanah di kawasan itu."Harga rumah terus merosot disebabkan kadar pembelian yang kurang, dipengaruhi beberapa faktor antaranya ketidakmampuan kewangan pembeli, kesukaran mendapatkan pinjaman dan kelemahan elemen nilai tambah hartanah terbabit seperti kekurangan kemudahan pengangkutan dan jaringan lebuh raya yang baik," katanya pada taklimat media liputan pasaran hartanah Malaysia oleh Rahim&Co International Sdn Bhd dan tinjauan prospek 2019, di sini, hari ini.

Hadir sama, Pengerusi Eksekutif Rahim&Co, Tan Sri Dr Abdul Rahim Abdul Rahman.Berdasarkan laporan syarikat perunding hartanah itu, terdapat 149,889 transaksi bernilai RM67.74 bilion dicatatkan pada separuh pertama 2018.Melihat kepada tiga tahun sebelum, trend penurunan sudah menyusut dengan ketara sejak tempoh separuh pertama 2015/separuh pertama 2016 di mana peratusan penurunan adalah setinggi 12 hingga 16 peratus bagi bilangan dan nilai transaksi.Laporan itu menyatakan, ia menunjukkan petanda baik bagi 2019 dan ia dijangka dapat menghasilkan pergerakan positif walaupun tidak ketara.Bagi suku ketiga 2018, pergerakan bertambah perlahan dilihat dengan bilangan transaksi mengalami penurunan kepada -0.3 peratus, manakala nilai kepada -1.4 peratus.

Read more: Harga rumah terus susut hingga 2021

Institusi perbankan perlu longgar syarat bantu golongan B40 miliki rumah

DUNGUN: Institusi perbankan di negara ini disaran memberi kelonggaran kepada pemohon pinjaman perumahan terutama golongan B40 dengan mengambil kira pendapatan hasil kerja sambilan mereka.Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Raja Kamarul Bahrin Shah Raja Ahmad berkata ia antara layanan istimewa boleh diberikan institusi perbankan kepada golongan B40 selaras hasrat kerajaan Pakatan Harapan yang mengutamakan pemilikan rumah untuk golongan tersebut.

"Sebelum ini, institusi perbankan menggabungkan jumlah pendapatan suami dan isteri untuk kelayakan membuat pinjaman perumahan, jadi apa salahnya jika permohonan pinjaman itu juga mengambil kira pendapatan hasil kerja sambilan yang mereka buat."Namun, perlu ada bukti sahih mengenai gaji atau penyata pendapatan daripada kerja sambilan itu dalam tempoh yang munasabah (enam hingga 12 bulan) untuk menyokong permohonan pinjaman tersebut," katanya.Beliau berkata demikian kepada pemberita selepas meninjau Projek Rumah Idaman Rakyat (RIR) yang dibina Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) di Kampung Santong dekat Paka, pada Ahad.

Read more: Institusi perbankan perlu longgar syarat bantu golongan B40 miliki rumah